来源：楼市黄大大
3.7㎡/平拿地，2.6万/㎡卖楼，曾经风光无限的厦门地王，成了大冤种。
故事要从年说起。那一年也被后世称为“地王元年”，全国诞生了多达个地王。
年12月14日，厦门海投击败万科、建发、华润劲敌，摘得海沧HP03地块。起拍价38亿，成交价57亿，溢价率50%。
欢呼！厦门新晋新总价地王诞生！
这块地的实际楼面价，高达3.7万/㎡。彼时的海沧地王，楼面价不过2万/㎡。彼时的厦门房价，也就3.9万/㎡。怎么看都赚不到钱，为啥开发商抢破头呢？
那是因为，年厦门房价窜了近50%！按这个势头，明年卖5万，后年卖6万，不是指日可待吗？
年厦门房价走势
理想很丰满，现实没眼看。海投自贸国际项目年开盘，到现在还没卖完，而且从网友评论来看，也不是很抢手的样子。
如果有一台时光机，回到五年前那个下午，海投绝对会选择收手：退一步海阔天空。
让我没想到的是，厦门的地王大冤种，还不止这一个。
海沧HP02地块，买家同样是海投，溢价率同样是50%，同样没能摆脱贱卖的命运。还有融侨集团，花42亿购入一宗地，楼面价高达3.83万/㎡，年开盘，现在卖3.75万/㎡。
哼！这个地王，不当也罢！
愁卖的可不止是地王。前阵子厦门二轮土拍，热度还不如上一轮。平均溢价率只有1.4%，冷得直让人起鸡皮疙瘩。
拍地前，厦门特地官宣了限购松绑的好消息，给各位开发商热场。结果呢，报名的6家民企全员“贵在参与”，看来是白吆喝了。
5月厦门商品住宅成交面积13.44万㎡，同比暴跌%。今年以来，厦门新房价格已经连跌4个月。
这座房价比一线城市还贵的城市，终于要绷不住了？
1
至今，厦门楼市的冷风，已经吹了大半年。
去年5月，厦门楼市还沉浸在狂热气氛里。单月住宅成交50.09万㎡，逼近历史峰值。去化周期连续8个月下行，已然低至8.6个月。
比起不断上涨的房价，此时人们更担心的是：会不会抢不到房？房子还够不够卖？
一切在9月戛然而止。一纸调控，楼市入冬；疫情又起，雪上加霜。到了今年5月，厦门新房成交量，跌到只剩去年的1/4。
今年前五个月，厦门楼市量价齐跌。住宅成交套，面积69.77万㎡，同比下跌61%；销售金额.99亿元，成交均价元/㎡，同比下跌6.1%。
专业机构给出的评价很委婉：继续下探。
二季度以来，二线城市掀起滚滚救市潮，厦门也加入了这场内卷。
不少城市的二手房开始降价走量，厦门也不例外。诸葛找房数据显示，最近24个小时，厦门区域降价房源多达套，涨价房源只有多套。
江山帝景二期，上架10天，降价50万，单价6.5万/㎡。
金銮湾，高层海景房，降价55万，比小区挂盘均价还低块。
联发滨海名居，上架2天降万，主动跳出10万的“舒适圈”。
特房美地雅登，降万后，卖万，房价直接“腰斩”。（是不是挂错了？）
惨归惨，降归降，放眼全国，房价比厦门还贵的，不超过3个。
你笑厦门降价狠，厦门笑你买不起。
2
关于厦门楼市，有一句很经典的总结：一线房价，二线城市，三线收入。
全国房价行情网数据显示，厦门房价排在全国第四，仅次于北上深。别看杭州说自己是新一线，那房价水平可比厦门差远了！
虽然福州是省会，但房价只有厦门的一半左右。
有意思的是，厦门在售/待售新房里，有卖4万多的，也有卖6万多的，而5万这个价格段是断层的。
原因很简单：岛内岛外价格过于悬殊，大家都被平均了。
下面这张房价地图非常直观。岛内价格六七万，岛外大把两三万，甚至还有一字头可选。厦门房价这么高，全靠岛内拉高平均数——有没有想起一些平均工资？
位于岛内的思明区，是厦门房价天花板，在售新房6.4万/㎡起，上车门槛过千万。思明区新盘帝景苑，均价14万/㎡，总价万/套——是不是有深圳内味儿了？
比新房更疯狂的，是二手学区房。同样位于思明区，号称厦门学位房天花板的新华城，去年成交单价近15万/㎡，如今业主敢挂23.5万/㎡——有没有让你想起一些深圳业主？
高不可攀的房价背后，是厦门岛内岛外的巨大价差——这点跟一线城市也挺像的。
3
岛内是厦门的天之骄子，过去如此，今日如此，未来也会如此。
厦门岛内分为湖里区和思明区。湖里区是厦门老城区，思明区是厦门作为经济特区梦开始的地方。
只占全市面积1/10的岛内两区，却贡献了厦门全市GDP的54%，拥有厦门1/5的常住人口。
厦门目前唯一一个两千亿级行政区，在岛内；唯一一个千亿级行政区，也在岛内。第一个火车站、第一座机场、顶级名校、医院、龙头企业，都在岛内。
思明区名校分布图，来源：厦门地产情报站
作为网红城市界的“祖师爷”，在春熙路、洪崖洞、五一广场之前很多年，厦门早已经是全国人民的厦门了。
节假日比3号线还挤的鼓浪屿，拥有“最美海岸线”的环岛路，再加一个“最美大学校园”厦门大学——都是岛内的资源。
随着岛内开发得七七八八，城镇化率已经来到%。供地和卖房的主力，逐渐转为岛外四区。新货稀缺，又反过来推高了岛内房价。
以上这些，构成了岛内楼市的底层逻辑。
别看四大新城风生水起，不好意思，大家都是岛内的睡城。岛内是岛外的天花板，岛外能涨多高，全看岛内脸色。
厦门岛内，永远的神。
4
岛内这么贵，早已超出大多数厦门人的承受范围。那么是谁在买入岛内呢？
如果说，苏南人的执念是买入上海。那么，闽南人的执念则是买入厦门。
有趣的是，《新财富》富人榜中，有31位闽籍老板榜上有名，宁德时代曾毓群和今日头条张一鸣更是分列二、四位。但这些人里面，无一人籍贯是厦门。
倒不必担心厦门豪宅的销路。愿意为厦门高房价买单的，相当一部分是来自厦门外的购买力，也就是“爱拼才会赢”的闽商老板们。
当然了，也不能忘了老厦门人的贡献。广州有猎德村民，深圳有皇岗村民，那么厦门有岛内拆迁户。
网传一家拆迁户，父亲把块拆迁款存儿子银行卡里，结果儿子拿去赌博，3天就输光了……
去年，集美区首次登顶厦门六区人口排行榜，湖里思明二区常住人口均有下滑。可以说，经过多年的新区建设，终于取得了里程碑式的成果。
岛外经过多年建设，有越来越多的人选择在新城安家。
5
房价一涨，原形毕露，有些人连亲情也不要了。
“天之骄子”厦大毕业生，也表示无力承担高房价。
厦门似乎也意识到了房价排名太过靠前，不全是好事，开始有意识地平抑房价。
此前住房十四五规划征求意见时，已经提出“每年房价的涨幅不超过5%”的目标。并且增加岛内土地供应，相对减少了岛外供应。
于是岛内新盘也卷起来了，虽然依旧是广大刚需们望不可及的价格；
岛外也开始抢房，四大新城中最强的集美新城，房价天花板偷偷突破“4字头”。
今年二轮土拍中，被13家房企争夺的唯一一宗摇号地块，不在岛内，而在集美新城。
其实，这些年厦门房价起飞，飙红的可不只是岛内，岛外涨幅一点也不低。
年的时候，厦门房价方才站稳万元，从此开启一路狂飙模式。从年的1万/㎡，到的5万/㎡，10年间足足翻了5倍。如今，全市六区房价都站上了2万。
按这个趋势，厦门刚需想上车，好像更难了。
同样是三四万的单价，并非只有厦门一个选项目。
比起人口只有万，GDP在全国30名开外的厦门，实力明显更雄厚的大湾区和长三角，已经有城市悄悄打开了限购窗口。坐拥千亿人口和万亿GDP的TA们，拥有更强劲的发展动力。
是时候，做出选择了。
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