图片来源：漫步烟台山
上周末，烟台山商业漫步区一期正式开街。
6.2万㎡的街区，有46座古厝和13条街区被翻新修缮，引入了80个品牌。
紧随开街仪式的，就是烟台山的新KPI——把申报世界文化遗产作为长期目标，相关领导亲自挂帅。
烟台山禁得起这样的赞美。
文艺青年会想起叶圣陶先生的文字：“一座花园，一条路，一丛花，一所房屋，绿荫下走过几个张着花纸伞的女郎”。
如果把花纸伞换成手机，那就是当下小红书上的一张张美女图，
老福州人眼里，这里是陈靖姑女神的祈雨之地。
望子成龙的父母，念念不忘云集的福建省师范大学、师大附小、麦顶小学、仓山小学、福州外国语学校等名校，以及聚龙尚书院等顶尖学区房。
买房人眼里，这里很稳。克而瑞9月分析，烟台山板块的房价涨幅稳中有升，位居福州楼市前列。年，这里的均价是2.7-3.1万/㎡，如今是2.5-3.3万/㎡。穿越楼市虚火的周期，很不容易。
烟台山板块的现有实力不差，但从申遗的角度，离完美可能还差了一座桥。
烟台山的底气
烟台山的底气在哪里？
年，中国首批开放的五口通商口岸之一，形成“领事文化区”与“万国建筑博物馆”。
33家洋行择址于此，是近代商业国际化先驱。
西式生活方式首先在此靠岸，也是福州的先锋文化前沿。
网红经典厦门鼓浪屿，一大特点就是中外风格各异的建筑物被在岛上完好地汇集。
烟台山也是有容乃大。教堂、佛庙、道观、妈祖宫、临水宫，这里还是中国最早拥有钢琴的地方。
烟台山美领馆旧址
但相比三坊七巷这张名片，烟台山这张名片被藏了很久。
年，烟台山第一次试图走向土拍市场。但因保护开发难度大，报名企业少，最终取消出让。
8个月之后第二次竞拍，万科是唯一的举牌者。
年9月烟台山全景，征迁后（池志海摄）
年10月，万科以15.82亿元拿下8.3万㎡的江畔宝地，还承担了烟台山公园、24处文物登记点、19处历史建筑、13条风貌保护街巷以及其他古井古树等的保护工作。
经过6年的开发，成为网红景点实属不易。
但是烟台山的目标是冲击世遗，那最好要对城市纹理断裂带进行织补。
所谓城市纹理断裂区，指的是因为地理攻坚的隔阂，空间功能缺失，城市文脉的破碎，让城市形成“伤疤”和“孤岛”，引发周边区域整体运行的失序。
年，在万科拿地的前一年，《烟台山历史文化风貌区保护规划》被批复。规划中提到烟台山历史文化风貌区的控制地带囊括江心岛和中洲岛。
相比年开建的江心岛公园，当下的中洲岛与烟台山的气质十分违和。
中洲岛的断裂
图片来源：福建最生活
中洲岛，台江和仓山交界，从宋代开始就是商贸和航运中心，有“江中有岛，岛上有桥”的绝美景观。
年，福建师范大学讲师许晶的论文《城市纹理断裂区的形态织补与功能嵌入》，专门分析了福州中洲岛厄运连连的主要原因。
年，户居民迁出，中洲岛拉开开发序幕。
年，中洲岛实业发展公司斥资2亿，开发步行休闲购物岛。年开工建设，年10月出售商铺。
年，一座类似澳门威尼斯人酒店的欧式建筑在中洲岛横空出世。
中洲岛内部图：福建最生活丫丫
随后因为房企资金链断裂，中洲岛逐步没落。年成为女装品牌聚集地。
半年后，年中洲岛依托附近的中亭街服装批发、台江农贸市场等，叠加美食节与娱乐设施的引进，迎来了短暂的繁荣。
但中洲岛毕竟不具备大型物流集散中心的优势，也成为不了义乌小商品批发市场。
中洲岛内部图：福建最生活丫丫
随着闽江北CBD、江心公园、万宝商圈等新福州地标的开放使用，中洲岛彻底衰落，成为大排档、路边摊的的天地。
诸多建筑虽然依旧有着壮阔的气势，却展现出了一幅衰败的迹象。风格与全新的烟台山商业街区极不协调。
从烟台山眺望中州岛图：福建最生活丫丫
《城市纹理断裂区的形态织补与功能嵌入》是这样进行分析的——
不少城市把住宅、写字楼、休闲之地混杂在一起，区域的白天和夜晚的不同时段，不至于死气沉沉。细致的城市功能纹理状态常被称为混乱，却呈现了更高级的组织方式。
中洲岛当年的的规划具有浪漫的情怀，倾向于在被隔离的“孤岛“中创造博人眼球的标志性建筑，但这种功能割裂了城市空间的有机纹理。
中洲岛内部图：福建最生活丫丫
除了7万㎡的中洲岛气质与烟台山违和之外，链接烟台山与中洲岛的解放大桥也使得板块割裂度加剧。
解放大桥桥宽12米，实施机动车的单向通行。
位于台江上下杭、中亭街商圈的人很难通过解放大桥达到中洲岛和烟台山。
解放大桥
《城市纹理断裂区的形态织补与功能嵌入》一文把中洲岛和解放大桥的影响归纳为3个方面：交通可达性之断/功能结构性之缺/历史文脉之弃。
虽然今年下半年，中洲岛进行了“美颜”升级，增加了全长米的全新蓝色环岛步道，环岛护栏外还种上了株蔷薇。
但有些场景的景观维修不到位，卫生保洁不及时，这与欣欣向荣的烟台山形成极大的反差。
申遗，要全球视野与大局观
烟台山历史建筑群
上周末烟台山刷屏朋友圈的同时，国内20位专家学者云集福州，围绕三坊七巷、福建船政申报世界文化遗产项目，闽江河口湿地申报世界自然遗产项目开展调研论证。
行业内卷一样，世遗也是。
专家分析福州申遗的对手可能孟买、艾哈迈德巴德、槟城、马六甲、顺化等，所以福州要从城市整体角度去考虑，要从全球角度去考虑。
中国建筑设计研究院建筑历史研究所所长王力军认为：三坊七巷格局保存非常好、福建船政在中国历史上有突出意义和价值，但能否有ouv（全球突出普遍价值），还面对挑战。
建议福州把遗产点放在一个更大的视野下，比如从城市的整体结构，从近代发展过程定位来考虑。
东南大学建筑学院教授董卫提出“寻找符合福州特色的申遗路径”：无论是三坊七巷、福建船政，乃至把申遗作为目标的烟台山，实际上都是近代中国工业化过程中第一个国家工业特区的典型案例。
图片来源：福州日报
北京大学考古文博学院副院长张剑葳提出：福州申报世界遗产，性质上与福建已申报成功的世界遗产有所区别，讲好福州的独特价值。
福州迄今保留了相对完整的传统居住街区（三坊七巷-朱紫坊），领事馆建筑（烟台山），福建船政工业体现等，建议福州以“东亚历史城市的近代曙光”为主题，串联相关资源。
价值阐述的关键在于对历史积淀到近代启蒙这一转折的见证，而非割裂地看两部分。
看完专家的发言，也就能理解为何，为何在上周末，仓山区成立了以区主要领导为组长的申报工作领导小组，统筹推动烟台山申遗。
石厝教堂
烟台山，中洲岛，在五口通商的时代，外国人在这里都设置教堂和洋行等。
一座解放大桥，串联起了没有被修缮的中洲岛与初具美观的烟台山。
但正如《城市纹理断裂区的形态织补与功能嵌入》一文分析：“不同元素组之间可能会互相强化，可以互相呼应提高各自的影响力；也可能相互矛盾，甚至互相破坏。“
如果本着申遗的目标，中洲岛与解放大桥最好也有一些修补。
住宅与商业产品
仓前九里实景图
当然无论申遗的结果，烟台山的楼市价值已经得到市场的肯定。
前文提及，克而瑞统计分析，这里是年到年，福州楼市少有的稳中有涨的板块。
烟台山板块的住宅价值，体现在这几个方面：
首先是江景。年左右建成的太平洋城，户型都在-㎡左右。均价在2.4万/㎡。
鸿博梅岭观海，年开盘，当年拿地楼面价破万，最早的仓山地王楼盘，一线江景。年，一栋拥有绝版一线瞰江视角的SOHO产品被调整为住宅，更是引发市场热议。
其次是学区。因为麦顶小学等名校加持，聚龙尚书院等一大批次学区房均价已经突破5万/㎡，成为不少家长的心头好。
仓山区9月热门小区Top10图片来源：福建省中房研究中心
第三，中骏世界城等新盘的加持。
今年1月29日，中骏世界城首次开盘。作为一个千套住宅的大盘，实际网签套数10月已达套。
临近地铁，TOD生活方式，自建商业综合体，让烟台山板块除了人气之外，还把宜居属性得以进一步的体现，提升了整个板块的产品力。
中骏世界城
相比住宅产品的稳，烟台山板块的商业产品可能难度会大一些。
首先看下万科的拿地思路。
万科城市之光（金山与闽侯），三江口的万科云城、金域缇香（三江口与长乐），以及仓前九里（烟台山与台江），万科喜欢选择板块的交界处。
这样做的好处，一旦城市规模扩大，将优先享受发展的红利。这和杭州类似，房价洼地，总在板块交界处。
但相比住宅，不久前，写过一篇商业分析稿，商业大崛起时代，福州人收获了什么？
当下的商业产品，不缺顾客和亮点。缺的是项目的认同感。缺的是车位。
仓前九里，有一个烟台山的大IP。但刚刚开业，商业业态，新潮有余，新颖不足，还在追求整体感。
仓前九里九巷示意图
半年前，身边有有朋友曾打算，去烟台山开多家教育培训机构，因为这里很适合读书。
美景，文化气息，孩子研习知识。这画面美感达到了儒家最高境界：“春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，风乎舞雩，咏而归。”最近提这个事情也不合适。
此外，停车位太少，解放大桥的机动车单向行驶，也造成了一定的不便。
要解决这个问题，可能需要2个解决路径：
期待福州中洲岛改造。解放大桥也有机会与三县洲大桥、闽江大桥一样，缝合南北城区。
期待地铁6号线的延长线早日通车。在三叉街、上藤站之外，6号线延长线规划了首山路站、上渡站。进一步提升片区的交通能力。
当然，如果烟台山申请世遗成功，也有可能会和三坊七巷一样对机动车进行限制。这个时候，类似聚龙尚书院等周边楼盘的车位价值，也将进一步得以体现。
所以提前入手个车位，可能也不是坏事。
万科拿地开始，前后经过数十轮政府、专家联合会议，烟台山的整体规划方案年4月获批。
年开始，又经历了3年的工期，如今的烟台山才初步展露容颜。
古迹的修复很难让所有人都满意。但从目前的形势来看，烟台山或决定着福州的申遗命运。
中洲岛的建筑图：福建最生活丫丫
这是一个契机。这也意味着解放大桥、中洲岛等长久存在的城市断裂空间，有机会被探索，被激活。
参考资料：
《城市纹理断裂区的形态织补与功能嵌入》福建师范大学许晶
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